■ 1세대 1주택 비과세 취지
1세대 1주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 국민의 주거생활의 안정과 주거이전의 자유를 보장해 주려는 것이다.
■ 일반요건
① 거주자인 ② 1세대가 ③ 양도일 현재 ④ 국내에 ⑤ 1주택을 ⑥ 2년 이상 보유 후 (⑦ 2017.8.3.이후 조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우에는 2년 이상 거주 후) ⑧ 양도하는 경우에 한하여 양도소득세를 비과세 한다.
■ 보유기간, 거주기간의 제한이 없는 경우
① 건설임대주택, 수용, 국외이주, 근무 등 부득ㅇ한 사유에 해당하는 경우에느 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고
② 주택임대사업자와 무주택자가 조정대상지역 공고일 이전에 계약한 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

■ 1세대란
1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 것을 말하며, 이경우 생계를 같이 하는 동거가족이란 현실적으로 생계를 같이하는 것을 의미하며, 주민등록지가 동일한지 여부에 불구하고 일상생활에서 볼 때 유무상통하여 동일한 생활자금에서 생활하는 단위를 의미한다고 볼 수 있다.
■ 1주택이란
1주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 따라 주택 여부를 판정한다. 이에 따라 주택과 그 부수토지로서 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)이내의 부수토지만 비과세하고, 초과하는 부분은 나대지로 보고 과세(중과)하는 것이다.
■ 고가주택의 경우
1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 경우에도 양도가액이 9억원을 초과하면 고가주택에 해당되어 9억원 초과분에 대하여는 양도소득세를 과세하는 것이다.
■ 겸용주택(상가,주택 등)
겸용주택(상가,주택 등)에 있어서 주택면적이 단 1평이라도 크면 그 전부를 주택으로 보고, 주택면적이 적거나 같으면 주택부분만 주택으로 보아 비과세 여부를 판정하는 것이다.
■ 유의사항
특히 주택을 양도할 때 미등기 전매를 하거나 허위계약서 작성을 한 경우에는 "비과세" 또는 "감면"에 관한 규정을 적용하지 않아 양도소득세를 추징하므로 유의해야한다.
■ 주택의 비과세 특례규정
주택의 비과세 특례규정으로 "보유기간"에 관계없는 경우에는 건설임대주택, 수용 등 분할양도, 근무 등 부득이한 사유, 국외이주 등이 있다. 또한, "일시적 2주택"등에 해당하는 경우에는 상속주택, 동거봉양주택, 혼인주택, 지정문화재주택, 이동,귀농주택, 실수요목적주택, 임대주택, 사업자의 거주용자가주택, 재개발,재건축아파트의 입주권, 조합원입주권의 주택의제 및 농어촌,고향주택 등이 있다.
■ 장기저당담보주택
한편, 장기저당담보주택을 양도하는 경우에는 "거주기간"에 관계없이 비과세가 되는 것이다.
■ 주택의 감면규정
주택의 감면규정에는 장기임대주택, 신축임대주택, 미분양주택 등이 있다.

-  세무법인한맥 황성훈 세무사 -